15 Novembre 2019 – Avv. Stefania Corvaro La morosità condominiale è una delle fattispecie disciplinate dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio che, apportando delle modifiche sostanziali all’articolo 63 delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile, ha mutato le modalità relative alla riscossione dei contributi condominiali.
Con la nuova disciplina, l’amministratore di condominio, senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, “può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo […] ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.
Pertanto, ora, l’amministratore non ha più bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea per avviare la procedura giudiziale di recupero del credito. Può inoltre sospendere il condomino moroso da almeno un semestre “dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”.
Nel caso in cui un terzo subentra nei diritti di un condomino moroso si deve assumere l’obbligo, insieme a quest’ultimo, di pagare le quote condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Ciò in quanto anche “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
I creditori del condominio i creditori non possono operare azioni nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti delle quote condominiali, “se non dopo l’escussione degli altri condomini” (cioè dopo la riscossione o l’azione legale verso i condomini morosi).
A ben vedere i condomini adempienti, possono trovarsi nella condizione di dover pagare i debiti dei condòmini morosi: in questa circostanza i primi hanno il diritto di opporre il beneficio di escussione, cioè possono pretendere che i creditori del condominio, prima di esigere il pagamento da loro, agiscano contro i veri responsabili dei debiti condominiali, vale a dire i condòmini morosi (l’amministratore è tenuto a fornire ai creditori i dati relativi all’identità degli inadempienti).
Solo in un secondo tempo, se questi ultimi non avranno le risorse per estinguere i debiti, i creditori potranno rivalersi anche sugli altri condòmini. Se ciò si verifica anche chi è in regola con i pagamenti sarà costretto a contribuire affinché i creditori vengano soddisfatti, dopodiché i condòmini in regola acquisiranno il diritto di potersi rivalere a loro volta sui condòmini morosi.
Provvedimenti contro i condòmini morosi
Come detto, l’amministratore è obbligato a recuperare le somme entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui è compreso il credito da esigere. Uno strumento adatto ad ottenere questo risultato è costituito dal decreto di ingiunzione, cioè nell’ ordine di pagamento che viene emesso da un Giudice nei confronti del condomino inadempiente.
Quest’ultimo può opporsi, ma il decreto emesso risulta immediatamente esecutivo. Dunque, se non viene sospeso dal Giudice stesso, il decreto concede al condominio il diritto di rivalersi immediatamente sui beni del debitore. Perché l’ingiunzione venga emessa, è necessario che il credito sia certo, liquido ed esigibile: occorrono dunque lo stato di ripartizione delle spese e l’approvazione del decreto ingiuntivo da parte dell’assemblea condominiale.
